Ringkasan Eksekutifh2

PT Nusantara Almazia Tbk (NZIA) adalah pengembang real estat skala menengah yang fokus di Karawang (Jawa Barat) dan Tangerang (Banten) dengan proyek utama Perumahan Citra Kebun Mas (CKM City), Perumahan Simprug Poris, dan Apartemen Poris 88.

Pada harga sekitar Rp110 per saham, NZIA diperdagangkan dengan:

• Price to Book Value (PBV) sekitar 0,5 kali (nilai buku ±Rp213 per saham)
• PER negatif karena masih membukukan rugi bersih
• Kapitalisasi pasar sekitar Rp251 miliar
• Free float sekitar 21%

Secara garis besar:

• Fundamental: struktur permodalan relatif konservatif dan landbank besar, tetapi profitabilitas masih negatif dan skala usaha kecil.
• Teknikal: tren besar cenderung sideways dengan volatilitas tinggi dan likuiditas tipis; harga baru saja terkoreksi tajam kembali ke area support.
• Siklus sektor: properti residensial nasional 2025–2026 diproyeksikan membaik dengan pertumbuhan investasi 15–18% dan KPR sekitar 20% per tahun, didukung suku bunga yang relatif stabil dan insentif pemerintah.
• Valuasi: diskon terhadap nilai buku cukup dalam, tetapi belum didukung kinerja laba. Saham masuk kategori spekulatif.

Kesimpulan singkat:
NZIA lebih cocok untuk investor agresif yang memahami risiko likuiditas dan volatilitas, dengan horizon minimal 3–5 tahun dan porsi kecil dalam portofolio. Untuk investor konservatif yang mengutamakan laba stabil dan dividen, risiko NZIA relatif tinggi.

---

Profil Singkat Perusahaanh2

• Nama: PT Nusantara Almazia Tbk
• Kode: NZIA
• Sektor: Properti & Real Estat (pengembang perumahan dan apartemen)
• Operasi komersial: sejak 2009
• Domisili: Karawang, dengan kantor pusat di kawasan CKM City.
• Kegiatan utama:
  • Pengembangan perumahan Citra Kebun Mas di Karawang
  • Perumahan Simprug Poris di Tangerang
  • Apartemen Poris 88 di Tangerang
• Entitas anak utama: PT Serena Inti Sejati (SIS), pengembang perumahan dan real estat di Karawang (kepemilikan 68%).
• Pemegang saham pengendali: kelompok Ristia Group (melalui pemegang saham perorangan dan PT Ristia Bintang Mahkotasejati Tbk/RBMS), yang juga merupakan pengembang perumahan menengah di Bekasi dan Tangerang.

Karakter utama NZIA adalah developer township skala menengah dengan basis landbank di area penyangga Jakarta (Karawang dan Tangerang), segmen rumah tapak dan apartemen menengah.

---

Kondisi Keuangan Terkini (per 30 Juni 2025)h2

1. Neraca (Posisi Keuangan)h3

Angka dibulatkan dan dikonversi ke format Indonesia (Rupiah):

• Total aset: ±Rp579,63 miliar

• Aset lancar: ±Rp202,71 miliar (kas dan setara kas ±Rp8,85 miliar; piutang usaha ±Rp15,12 miliar; persediaan real estat dan apartemen siap jual ±Rp173,82 miliar)

• Aset tidak lancar: ±Rp376,92 miliar, terutama:

  • Tanah yang belum dikembangkan (landbank): ±Rp358,98 miliar
  • Aset tetap dan uang muka pembelian lahan

• Total liabilitas: ±Rp87,37 miliar

  • Liabilitas jangka pendek: ±Rp28,50 miliar
  • Liabilitas jangka panjang: ±Rp58,87 miliar (utang bank, pembiayaan konsumen, utang pihak berelasi, dan liabilitas imbalan pascakerja)

• Total ekuitas: ±Rp492,27 miliar

  • Ekuitas yang dapat diatribusikan ke pemilik entitas induk: ±Rp471,38 miliar
  • Kepentingan non-pengendali (SIS): ±Rp20,89 miliar

Rasio penting neraca (perkiraan):

• Debt to Equity Ratio (DER) ≈ Rp60,85 miliar (utang berbunga + subordinasi + due to related parties)/Rp492,27 miliar ≈ 0,12 kali – relatif rendah.
• Current Ratio sekitar 7–8 kali – menunjukkan likuiditas jangka pendek sangat longgar.
• Nilai buku per saham (book value) ≈ Rp213 per saham, sehingga pada harga Rp110, PBV ≈ 0,52 kali.

Implikasi:
Struktur permodalan NZIA cukup konservatif dengan utang yang tidak terlalu besar dibanding ekuitas. Namun, tingginya porsi aset pada tanah belum dikembangkan dan persediaan membuat perputaran aset relatif lambat dan sangat bergantung pada keberhasilan penjualan proyek.

---

2. Laba Rugih3

Untuk periode 6 bulan yang berakhir 30 Juni 2025:

• Penjualan: ±Rp38,27 miliar (turun dari ±Rp41,33 miliar periode sama 2024)
• Laba kotor: ±Rp13,09 miliar
• Laba kotor margin: ±34% (cukup sehat untuk developer)
• Beban penjualan: ±Rp4,82 miliar
• Beban umum & administrasi: ±Rp9,16 miliar
• Beban pajak final: ±Rp0,50 miliar
• Rugi usaha: ±Rp1,39 miliar
• Pendapatan keuangan: ±Rp0,05 miliar
• Beban keuangan: ±Rp2,03 miliar
• Rugi bersih periode berjalan: ±Rp3,37 miliar (lebih besar dari rugi ±Rp2,71 miliar periode sama 2024)
• Rugi per saham: sekitar Rp1,53 per saham selama 6 bulan.

Catatan:

• Skala pendapatan kecil dibanding total aset dan ekuitas; asset turnover sangat rendah.
• Beban keuangan masih cukup besar terhadap laba kotor, sehingga meski margin proyek masuk akal, laba bersih tetap negatif.

---

3. Arus Kash3

Arus kas konsolidasian 6 bulan pertama 2025:

• Arus kas dari operasi (neto): +±Rp7,47 miliar
• Arus kas dari investasi (neto): –±Rp5,04 miliar (penambahan tanah belum dikembangkan dan aset tetap)
• Arus kas dari pendanaan (neto): –±Rp5,63 miliar (pembayaran utang bank, utang pembiayaan, dan pihak berelasi)

Akibatnya, kas turun dari ±Rp12,05 miliar menjadi ±Rp8,85 miliar.

Implikasi:
Operasi inti masih menghasilkan kas positif, tetapi belanja pengembangan dan pembayaran utang menggerus saldo kas. Selama penjualan berjalan dan fasilitas kredit tetap tersedia, profil kas masih dapat dikelola, namun ruang manuver tidak terlalu lebar.

---

Pilar Fundamental Utamah2

1. Kualitas Aset & Landbankh3

• Persediaan real estat dan apartemen ±Rp173,82 miliar, sedangkan tanah yang belum dikembangkan ±Rp358,98 miliar.
• Proyek berada di Karawang (koridor industri penting dan jalur tol Jakarta–Cikampek) dan Tangerang (kawasan penyangga Jakarta yang sudah matang dan padat).

Dalam konteks moratorium izin perumahan di sebagian wilayah Jawa Barat, pengembang yang telah memiliki landbank berizin dan stok siap jual berpotensi diuntungkan karena kompetisi proyek baru berkurang, sedangkan permintaan tetap ada. Hal ini relevan bagi NZIA, khususnya di proyek CKM City Karawang.

2. Struktur Permodalan & Utangh3

• Utang bank dan pembiayaan konsumen total sekitar Rp41,94 miliar (per 30 Juni 2025), plus utang subordinasi Rp6,85 miliar dan utang pihak berelasi Rp12,05 miliar.
• Bunga pinjaman konstruksi dari BTN ±10% per tahun dengan tenor sekitar 60 bulan untuk 621 unit rumah di Karawang.

Positif: DER rendah, sehingga risiko gagal bayar struktural relatif terbatas bila penjualan tetap berjalan.
Negatif: Skala ekuitas besar tetapi tidak (atau belum) mencerminkan kemampuan menghasilkan laba yang sepadan.

3. Profitabilitas & Efisiensih3

• Rugi bersih berulang selama beberapa tahun terakhir (tercermin dari saldo laba yang terus turun).
• Return on Equity dan Return on Assets negatif berdasarkan data TTM (ROE sekitar –2% dan ROA sekitar –1,7%).
• Cash conversion cycle sangat panjang karena sifat bisnis pengembangan lahan dan rumah tapak, memperbesar sensitivitas terhadap siklus properti dan pembiayaan.

4. Tata Kelola & Grup Usahah3

NZIA berada dalam satu kelompok usaha dengan Ristia Group, yang sudah lama berkecimpung di pengembangan perumahan menengah dan memiliki emiten RBMS sebagai entitas publik lain.

Secara umum, keberadaan grup dapat memberikan:

• Sinergi pemasaran dan pengalaman pengembangan
• Akses jaringan perbankan dan pemasok

Namun bagi pemegang saham publik perlu dicermati:

• Potensi transaksi dengan pihak berelasi (utang pihak berelasi cukup bermakna)
• Kebijakan dividen yang historisnya belum menarik (NZIA tidak membayar dividen reguler karena rugi).

---

Analisis Sektor, Peluang & Ancamanh2

1. Prospek Sektor Properti Indonesiah3

Berbagai kajian menunjukkan bahwa sektor properti residensial Indonesia memasuki fase pemulihan pasca pandemi dan tahun politik:

• Pertumbuhan investasi properti residensial & komersial 2025 diproyeksikan 15–18% per tahun dengan kontribusi ke PDB naik dari ±10% (2024) menjadi ±11,5% (2025).
• Kredit Pemilikan Rumah (KPR) diperkirakan tumbuh sekitar 20% per tahun, didukung suku bunga yang relatif stabil dan insentif pajak PPN DTP untuk rumah tertentu.
• Data Bank Indonesia menunjukkan indeks harga properti residensial masih tumbuh, meskipun hanya sekitar 1% year-on-year dengan penjualan terutama didorong segmen rumah kecil.

Artinya, permintaan rumah tapak kelas menengah–bawah yang menjadi fokus NZIA berpeluang diuntungkan, terutama di wilayah penyangga Jakarta dengan populasi pekerja industri dan komuter.

2. Kompetitor & Posisi NZIAh3

Di area Karawang, Bekasi, Bogor, dan Tangerang, terdapat pengembang besar seperti Summarecon, Ciputra, Metland, BSDE, Alam Sutera, dan lain-lain yang menguasai township skala besar.

Keunggulan relatif NZIA:

• Spesialis di segmen perumahan menengah di Karawang yang dekat kawasan industri, sehingga menyasar pekerja dan kelas menengah lokal.
• Landbank telah tersedia dan sebagian sudah berizin, sehingga bisa mengeksekusi penjualan tanpa perlu pembebasan lahan skala besar lagi.

Kelemahan relatif:

• Skala proyek jauh lebih kecil dibanding kompetitor besar → branding dan daya tarik konsumen terbatas.
• Sumber pendanaan dan akses pasar lebih sempit; bergantung pada KPR bank dan penjualan ritel.
• Likuiditas saham jauh lebih rendah dibanding emiten properti besar.

Peluang strategis:

• Peningkatan permintaan rumah tapak kecil setelah normalisasi siklus suku bunga dan pemulihan daya beli.
• Keterbatasan pasokan baru di beberapa wilayah Jabar akibat regulasi perizinan bisa mengangkat harga kawasan yang sudah berjalan.
• Sinergi pemasaran dan pembiayaan dalam grup Ristia (RBMS, proyek di Bekasi–Tangerang) untuk memaksimalkan cross selling.

Ancaman utama:

• Perubahan regulasi tata ruang dan perizinan di Jawa Barat dan Banten.
• Fluktuasi suku bunga KPR dan kebijakan insentif PPN yang sangat memengaruhi daya beli rumah pertama.
• Kompetisi promosi dan diskon dari pengembang besar yang memiliki kapasitas finansial lebih kuat.

---

Analisis Teknikalh2

Berbasis grafik harian sampai akhir Januari 2026 (harga sekitar Rp110):

1. Trend utama

   • Sejak 2024, pergerakan harga NZIA cenderung sideways lebar di kisaran ±Rp80–Rp150.
   • Dalam beberapa bulan terakhir, harga sempat naik ke sekitar Rp140–150, namun kembali terkoreksi tajam ke area Rp100–110.

2. Moving Average (MA)

   • Harga terkini berada di bawah MA jangka menengah (misalnya MA50) dan bergerak di sekitar atau sedikit di bawah MA jangka pendek (MA20).
   • Ini mengindikasikan momentum jangka pendek masih lemah setelah koreksi.

3. Volume & Likuiditas

   • Volume harian relatif tipis, hanya sesekali muncul lonjakan besar yang biasanya berkaitan dengan aksi trading jangka pendek.
   • Likuiditas rendah berarti bid-ask spread bisa lebar dan risiko slippage tinggi.

4. Indikator Momentum

   • Stochastic oscillator sempat berada di area jenuh jual dan mulai melengkung naik – sinyal potensi technical rebound jangka pendek.
   • RSI berada di kisaran menengah (sekitar 40–50), belum mengonfirmasi tren naik kuat, tapi menunjukkan tekanan jual mulai mereda.

5. Level harga penting (perkiraan)

   • Support kuat: Rp95–100
   • Support minor: sekitar Rp105
   • Resistance pertama: Rp125–130
   • Resistance kuat: Rp140–150

Implikasi teknikal:
Secara teknikal, NZIA berada di fase konsolidasi setelah koreksi. Ada ruang untuk rebound ke area Rp125–130 jika sentimen membaik, tetapi belum ada konfirmasi uptrend yang kuat. Untuk jangka pendek, saham lebih cocok untuk trading range dengan disiplin cut loss ketat.

---

Valuasi & Skenarioh2

1. Valuasi Saat Inih3

Menggunakan data TTM dan posisi keuangan terakhir:

• PER TTM: negatif (rugì bersih) → tidak relevan sebagai indikator valuasi utama.
• PBV: dengan nilai buku ±Rp213 per saham, harga Rp110 mencerminkan PBV sekitar 0,52 kali.
• Enterprise Value (EV) ≈ kapitalisasi pasar Rp251 miliar + utang bersih (utang berbunga – kas ± sekitar Rp52 miliar) → EV ±Rp303 miliar.
• Mengingat EBITDA TTM sangat kecil bahkan bisa negatif, EV/EBITDA praktis tidak menarik secara konvensional.

Dari sisi nilai aset bersih (Net Asset Value) yang sebagian besar berupa tanah dan persediaan, harga pasar saat ini memberikan diskon cukup besar terhadap nilai buku, namun:

• Nilai buku tanah & persediaan belum tentu mencerminkan nilai pasar terkini (bisa lebih tinggi atau lebih rendah).
• Realisasi nilai tersebut sangat bergantung pada kecepatan penjualan proyek dan kemampuan manajemen mengeksekusi.

2. Skenario Fundamental ke Depan (3–5 Tahun)h3

Skenario Dasar (Base Case)h4

Asumsi:

• Pertumbuhan sektor properti mengikuti proyeksi nasional (pemulihan bertahap, bukan booming ekstrem).
• Penjualan unit CKM City, Simprug Poris, dan Poris 88 berjalan stabil dengan bantuan fasilitas KPR dan insentif pajak.
• Perusahaan menjaga belanja lahan baru secara selektif, fokus monetisasi landbank eksisting.

Implikasi:

• Pendapatan tumbuh perlahan, rugi mengecil, dan berpotensi mencapai titik impas (break even) dalam 2–3 tahun.
• PBV bisa bergerak menuju kisaran 0,8–1,0 kali jika pasar mulai menghargai perbaikan kinerja, yang secara kasar setara potensi kenaikan harga moderat dari level saat ini.

Skenario Positif (Bullish)h4

Asumsi tambahan:

• Permintaan rumah tapak di Karawang dan Tangerang melonjak sejalan booming sektor properti 2025–2026.
• Penjualan proyek meningkat signifikan sehingga inventory turnover membaik, laba kotor menguat dan biaya tetap terserap dengan baik.
• Perusahaan berhasil memanfaatkan reputasi dan jaringan Ristia Group untuk memperluas proyek baru dengan struktur pembiayaan yang sehat.

Implikasi:

• NZIA berbalik mencetak laba bersih yang berarti, kemungkinan PBV mendekati atau melampaui 1 kali.
• Dalam skenario optimistis, harga saham bisa bergerak ke zona di atas nilai buku jika pasar memperkirakan pertumbuhan laba berkelanjutan.

Skenario Negatif (Bearish)h4

Asumsi:

• Penjualan melambat (misalnya karena pengetatan KPR, penundaan insentif PPN, atau pelemahan daya beli).
• Biaya keuangan meningkat (suku bunga naik) atau perusahaan perlu menambah utang/penerbitan saham baru.
• Regulasi perizinan lahan makin ketat dan proyek mengalami keterlambatan.

Implikasi:

• Rugi bersih berlanjut, saldo laba terkikis, dan kemungkinan dilakukan right issue untuk memperkuat modal kerja.
• Diskon PBV bisa melebar di bawah 0,5 kali, bahkan mendekati level yang mencerminkan distress jika pasar meragukan kelangsungan pertumbuhan.

---

Penilaian Risiko Utamah2

1. Risiko Likuiditas Saham

   • Volume transaksi harian kecil dan spread lebar; sulit masuk/keluar dengan dana besar tanpa menggerakkan harga.

2. Risiko Bisnis Proyek

   • Keterlambatan pembangunan atau serapan penjualan yang lemah akan langsung memengaruhi arus kas dan kemampuan membayar utang proyek.

3. Risiko Regulasi & Perizinan

   • Moratorium atau pengetatan perizinan perumahan di beberapa wilayah Jawa Barat bisa menghambat ekspansi, meskipun sekaligus menguntungkan bagi landbank yang sudah berizin.

4. Risiko Suku Bunga & KPR

   • Kenaikan suku bunga acuan atau pengetatan persyaratan KPR akan mengurangi kemampuan beli konsumen rumah pertama yang menjadi target utama NZIA.

5. Risiko Tata Kelola & Pihak Berelasi

   • Adanya utang pihak berelasi dan potensi transaksi intra-grup menuntut pemegang saham publik untuk rajin menelaah catatan laporan keuangan terkait.

---

Strategi & Rekomendasi (Bukan Saran Investasi Personal)h2

Bagian ini bersifat edukatif/umum, bukan rekomendasi final. Keputusan tetap disesuaikan dengan profil risiko dan tujuan keuangan masing‑masing.

1. Profil Investor Agresif (Spekulatif)h3

Karakter: Mampu menerima volatilitas tinggi, horizon 3–5 tahun, porsi relatif kecil (< 5% portofolio).

• Zona akumulasi bertahap:

  • Area kuat: Rp95–105 per saham (mendekati support dan PBV sekitar 0,45–0,5 kali).
  • Hindari membeli dalam jumlah besar pada satu harga; gunakan pendekatan scaling in.

• Target jangka menengah (12–24 bulan):

  • Target konservatif: area Rp130–140 (mendekati resistance kuat).
  • Jika fundamental membaik signifikan, ruang kenaikan lebih lanjut terbuka, namun sebaiknya menyesuaikan dengan kinerja laba per kuartal.

• Manajemen risiko:

  • Cut loss disiplin bila harga tutup di bawah Rp90 dengan volume besar, karena berarti support utama jebol.
  • Pastikan menggunakan dana yang benar‑benar siap risiko tinggi dan tidak menggunakan pinjaman.

2. Profil Investor Moderat–Konservatifh3

Karakter: Mengutamakan stabilitas, lebih nyaman pada emiten laba konsisten dan likuid.

Untuk profil ini, NZIA sebaiknya dipandang sebagai:

• Objek studi kasus dan watchlist sektor properti menengah.
• Bukan core holding sampai perusahaan menunjukkan:
  • Laba bersih positif minimal 2–3 tahun berturut‑turut.
  • Arus kas operasi yang kuat dan berkelanjutan.
  • Kebijakan dividen yang jelas.

3. Strategi Trading Jangka Pendekh3

Bagi trader berpengalaman:

• Pola range trading antara support Rp100–105 dan resistance Rp125–130 dapat dimanfaatkan dengan syarat:
  • Selalu memperhatikan volume dan sinyal momentum (RSI/Stochastic).
  • Menggunakan ukuran posisi kecil untuk mengurangi risiko likuiditas.
  • Menerapkan take profit bertahap di dekat resistance.

---

Rating Ringkash2

Berdasarkan kombinasi fundamental, teknikal, valuasi, dan risiko:

• Kualitas fundamental: Sedang–Lemah (landbank besar dan DER rendah, tetapi skala kecil dan masih rugi).
• Valuasi berbasis PBV: Menarik secara relatif, dengan diskon terhadap nilai buku.
• Prospek sektor: Positif–stabil untuk rumah tapak menengah di 2025–2026.
• Risiko: Tinggi (likuiditas saham, profitabilitas negatif, sensitivitas terhadap siklus properti dan KPR).

Secara keseluruhan, NZIA dapat diberi rating internal sebagai:

“Spekulatif – Netral Cenderung Positif untuk jangka panjang, hanya untuk porsi kecil dan investor agresif yang memahami risiko.”

---

Penutuph2

NZIA adalah contoh klasik saham properti kecil dengan landbank menarik namun kinerja laba yang belum stabil. Diskon valuasi terhadap nilai buku menawarkan potensi upside, tetapi realisasinya sangat bergantung pada keberhasilan manajemen memonetisasi aset dan memanfaatkan fase siklus properti 2025–2026.

Bagi pembaca yang mempertimbangkan NZIA, fokus utama sebaiknya pada:

1. Perkembangan penjualan CKM City dan Poris 88 per kuartal.
2. Tren rugi/laba bersih dan arus kas operasi – apakah bergerak menuju positif.
3. Perubahan regulasi perumahan di Karawang/Jawa Barat dan kebijakan KPR/PPN.
4. Likuiditas saham dan perilaku harga di area support–resistance kunci.

Dengan disiplin manajemen risiko dan ekspektasi yang realistis, NZIA bisa menjadi posisi satelit yang menarik dalam portofolio investor agresif, sekaligus sarana belajar membaca interaksi antara siklus properti, struktur keuangan, dan pergerakan harga saham.