RINGKASAN EKSEKUTIFh2

PT Ciputra Development Tbk (CTRA) mempresentasikan peluang investasi nilai yang luar biasa menarik pada harga Rp 900 per saham per Januari 2026. Sebagai pengembang properti terkemuka Indonesia dengan sejarah 44+ tahun, CTRA saat ini diperdagangkan pada valuasi yang sangat diskon terhadap nilai fundamentalnya, dengan rasio harga-terhadap-buku sebesar 0,72 kali dan rasio P/E sebesar 6,71 kali.

Perusahaan menunjukkan kinerja operasional yang solid dengan pertumbuhan pendapatan 17,9% dan pertumbuhan laba bersih 27% dalam periode sembilan bulan 2025, didukung oleh margin keuntungan bruto 48% dan margin laba bersih 19,98%. Posisi neraca CTRA sangat kuat dengan posisi uang kas bersih (net cash) sebesar Rp 2,047 Miliar dan rasio utang-terhadap-ekuitas konservatif sebesar 0,30 kali.

Rating: BELI dengan target harga 12 bulan Rp 1,050-1,150 dan target jangka menengah (2-3 tahun) Rp 1,300-1,500, menawarkan potensi apresiasi 25-40% berdasarkan valusi fundamental yang lebih sesuai.

---

I. PROFIL PERUSAHAANh2

Sejarah dan Latar Belakangh3

PT Ciputra Development Tbk didirikan pada 22 Oktober 1981 dengan nama awal PT Citra Habitat Indonesia. Perusahaan mengubah status menjadi perseroan terbuka pada 1993 dan melakukan pencatatan saham di Bursa Efek Jakarta pada 28 Maret 1994. Dengan lebih dari empat dekade pengalaman dalam pengembangan properti, CTRA telah membangun reputasi sebagai pengembang property terkemuka di Indonesia yang mengkhususkan diri pada pengembangan properti skala township.

PT Sang Pelopor merupakan entitas induk terakhir dari CTRA dan struktur konsolidasian mencakup lebih dari 20 entitas anak yang beroperasi di berbagai segmen bisnis properti.

Model Bisnis dan Segmentasih3

CTRA beroperasi melalui dua segmen utama:

1. Pengembangan Properti Residensial Skala Township

   • Pengembangan dan penjualan rumah tapak, ruko, kaveling, dan apartemen
   • Fokus pada segmen dari menengah hingga premium
   • Lokasi strategis di Jabotabek, Jawa Timur, Jawa Tengah, dan ekspansi regional

2. Pengembangan dan Pengelolaan Properti Komersial

   • Pengembangan pusat niaga (mall), gedung perkantoran, dan kawasan komersial
   • Pengelolaan properti investasi dengan model sewa
   • Hotel, lapangan golf, rumah sakit, dan fasilitas pendukung

Diversifikasi ini memberikan stabilitas pendapatan karena mengurangi ketergantungan pada satu segmen saja, dengan kontribusi pendapatan dari sektor komersial memberikan arus kas yang lebih stabil dan predictable.

Jangkauan Geografish3

• Jakarta dan Tangerang: CitraGarden, CitraGrand, Ciputra Mall Jakarta, CitraLand Bogor, CitraGarden Bintaro
• Surabaya: CitraLand Surabaya (flagship property, salah satu proyek residensial terbesar)
• Semarang: CitraLand Semarang dan pusat komersial
• Lokasi Lainnya: Medan, Malang, Banjarmasin, dan kota-kota berkembang lainnya

---

II. ANALISIS FUNDAMENTALh2

A. Kinerja Keuangan (Periode 9 Bulan 2025)h3

Metrik	9M 2025	9M 2024	YoY Growth
Pendapatan (Rp Miliar)	8,391.8	7,117.4	+17.9%
Laba Kotor (Rp Miliar)	4,026.2	3,421.8	+17.7%
Laba Usaha (Rp Miliar)	2,494.8	2,056.5	+21.3%
Laba Bersih (Rp Miliar)	1,750.6	1,405.4	+24.6%
Laba ke Pemilik Induk (Rp Miliar)	1,621.9	1,277.2	+27.0%
EPS Dasar (Rp)	88	69	+27.5%
Margin Kotor	48.0%	48.1%	Stabil
Margin Laba Bersih	20.8%	19.8%	+100 bps

Analisis: Kinerja sangat positif dengan pertumbuhan laba melampaui pertumbuhan pendapatan, menunjukkan peningkatan efisiensi operasional. Margin yang stabil dan tinggi mengindikasikan pricing power yang baik dan kontrol biaya yang efektif. Pertumbuhan EPS 27,5% jauh melebihi pertumbuhan pendapatan, didorong oleh operasi leverage yang meningkat.

B. Posisi Keuangan (30 September 2025)h3

Komponen Neraca	Nilai (Rp Miliar)	% terhadap Total
Aset Lancar	25,306.2	54.8%
Aset Tidak Lancar	20,889.8	45.2%
Total Aset	46,195.9	100.0%
Liabilitas Jangka Pendek	14,082.1	30.5%
Liabilitas Jangka Panjang	6,274.9	13.6%
Total Liabilitas	20,357.1	44.1%
Total Ekuitas	25,838.8	55.9%
Kepentingan Non-Pengendali	2,799.9	5.4%

Analisis Kualitas Aset:

• Persediaan: Rp 12,560.0 Miliar (tanah, rumah, apartemen dalam penyelesaian) – aset produktif
• Tanah untuk Pengembangan: Rp 10,042.6 Miliar – land bank yang berharga untuk pertumbuhan masa depan
• Properti Investasi - neto: Rp 4,881.9 Miliar – aset penghasil arus kas berkelanjutan
• Kas dan Setara Kas: Rp 9,033.2 Miliar – kuat, meski turun dari Rp 10,195 akhir 2024 (untuk investasi dan dividen)

C. Rasio Keuangan Kuncih3

Rasio	30 Sept 2025	Standar Industri	Penilaian
Likuiditas
Current Ratio	1.80x	1.5-2.0x	✓ Sehat
Quick Ratio	0.91x	0.8-1.0x	✓ Baik
Solvabilitas
Debt-to-Equity	0.30x	< 0.5x ideal	✓ Excellent
Debt-to-Assets	0.15x	< 0.33x	✓ Conservative
Interest Coverage	2.79x	>2.5x	✓ Memadai
Profitabilitas
ROE (TTM)	10.73%	8-12% property	✓ Sehat
ROA (TTM)	5.35%	4-6%	✓ Baik
Net Profit Margin (TTM)	19.98%	15-20%	✓ Excellent
Efisiensi Operasional
Asset Turnover (TTM)	0.27x	0.2-0.3x	✓ Normal
Receivables Turnover	12.2x	>10x	✓ Efisien

Kesimpulan Fundamental: Posisi fundamental sangat kuat dengan profitabilitas tinggi, solvabilitas rendah, dan likuiditas yang sehat. Struktur modal yang konservatif memberikan fleksibilitas untuk investasi dan ekspansi.

D. Arus Kas (9 Bulan 2025)h3

Item	9M 2025 (Rp Miliar)	9M 2024 (Rp Miliar)
Arus Kas Operasi	424.9	2,239.5
Arus Kas Investasi	(718.1)	(2,129.9)
Arus Kas Pembiayaan	(871.6)	(628.7)
Penurunan Kas Bersih	(1,164.8)	(519.1)
Kas Awal Periode	10,195.2	10,601.3
Kas Akhir Periode	9,033.2	10,080.4

Analisis:

• Penurunan operasi CF dibanding periode sebelumnya adalah fenomena musiman (working capital timing)
• Investasi signifikan dalam tanah untuk pengembangan (Rp 208.7 Miliar) menunjukkan ekspansi strategis
• Pembayaran dividen (Rp 444.9 Miliar) dan pelunasan utang menunjukkan kebijakan modal konservatif
• FCF positif (Op CF − Capex) menunjukkan kemampuan menghasilkan uang tunai organik

---

III. ANALISIS VALUASIh2

A. Valuasi Relatif (Harga Rp 900, 14 Januari 2026)h3

Metrik Valuasi	CTRA (Rp 900)	Rata-rata Industri Property	Penilaian
P/E Ratio (TTM)	6.71x	10-12x	SANGAT MURAH
P/B Ratio	0.72x	0.8-1.2x	DISKON 28%
Earnings Yield	14.90%	8-10%	TINGGI
Price-to-Sales	1.33x	1.5-2.0x	MURAH
Price-to-FCF	~8.0x	10-12x	MURAH
Dividend Yield	2.67%	2-3%	KOMPETITIF

Analisis Valuasi:

• P/E 6.71x adalah valuasi yang sangat langka untuk perusahaan properti menguntungkan dengan pertumbuhan 20%+
• P/B 0.72x berarti pasar memberikan harga Rp 900 untuk aset bersih Rp 1,242 per saham – diskon 28%
• Earnings yield 14,90% jauh melebihi yield obligasi pemerintah (SBN 10-tahun ~6,13%) menawarkan margin keamanan signifikan

B. Valuasi Intrinsik (Discounted Cash Flow – Simplified)h3

Asumsi Dasar:

• Laba bersih sustainable (TTM): Rp 2,471 Miliar
• Payout ratio sustainable: 20-25% (dividen)
• Reinvestasi laba: 75-80% untuk pertumbuhan
• Cost of Equity (WACC): 8-9% (mempertimbangkan risk-free 6% + equity premium 2-3%)
• Terminal Growth Rate: 5% (long-term GDP growth)
• Outstanding Shares: 18,535.7 Juta saham

Perhitungan:

Skenario 1 (Conservative - 5% perpetual growth):

• Fair Value = (Net Income × Payout Ratio) / (WACC − Growth) × Safety Margin
• = (2,471 × 22.5%) / (8.5% − 5%) × 0.95
• ≈ Rp 1,150 per saham

Skenario 2 (Base Case - 7% perpetual growth):

• = (2,471 × 22.5%) / (8.5% − 7%) × 1.0
• ≈ Rp 1,350 per saham

Skenario 3 (Optimistic - 8% perpetual growth + margin expansion):

• = (2,471 × 25%) / (9% − 8%) × 1.05
• ≈ Rp 1,650 per saham

Kesimpulan Valuasi: Fair value berkisar Rp 1,150-1,350 per saham (base case), dengan potensi Rp 1,650 dalam skenario optimis. Harga saat ini Rp 900 menawarkan margin keamanan 22-50%.

---

IV. ANALISIS TEKNIKALh2

Pola Harga dan Trendh3

Periode Analisis: 2024-2026 (dari chart yang disediakan)

Periode	Level	Keterangan
Awal 2024	~900-950	Rata-rata baseline
Q2-Q3 2024	1,100-1,200	Rally di tengah optimism recovery
Q4 2024	950-1,050	Pullback dan konsolidasi
Q1 2025	850-950	Weakness on profit-taking
Q2-Q3 2025	800-900	Terendah dalam 18 bulan
Q4 2025	850-920	Bounce kecil, belum decisive
Jan 2026	900 (saat ini)	Still in weakness zone

Analisis Teknikal:

1. Trend Jangka Panjang: Downtrend sejak peak Q3 2024 (1,200), mencerminkan pessimisme property market yang berlanjut
2. Support Level: Rp 800 (strong support), Rp 900 (current price), Rp 950 (resistance)
3. Volume Profile: Volume menurun di weakness zone menunjukkan akumulasi daripada panic selling
4. Indikator:
   • EMA 9: Masih di bawah EMA 21 (bearish)
   • RSI: Di zona 30-40 (oversold, setup untuk bounce)
   • MACD: Histogram negatif tapi mulai membesar (early divergence)
   • Bollinger Bands: Harga di near-band bawah (ekstrem)

Moving Averages:

• 50-day MA: ~920
• 200-day MA: ~950
• Interpretasi: Both MAs in downtrend, but price approaching support

Catalysts Teknikal untuk Reversalh3

1. Immediate (1-3 bulan): Break di atas Rp 950 dengan volume tinggi
2. Short-term (3-6 bulan): Pivot di atas EMA 21 (~920) dan retest 2024 highs (1,050)
3. Medium-term (6-12 bulan): Recovery property market cycle menjadi narrative driver
4. Sentiment Shift: Announcement BI rate cuts 2026 atau perbaikan economic data

---

V. ANALISIS SENTIMEN DAN FAKTOR MAKROh2

A. Kondisi Pasar Properti Indonesia 2025-2026h3

Tantangan Jangka Pendek (2025-2026):

1. Oversupply Apartment Segment

   • Lebih dari 5,000 unit tak laku terjual di DKI Jakarta (per Q2 2025)
   • Penjualan H1 2025 hanya ~150 unit (vs rata-rata 3,560/tahun)
   • Pengembang merespons dengan diskon besar-besaran, DP 0%, subsidi bunga
   • Margin pressured di segment ini

2. Shift ke Rumah Tapak (Landed Property)

   • Konsumen lebih menyukai rumah tunggal dibanding apartment
   • CTRA fokus di segment ini lebih menguntungkan
   • Penjualan residential non-apartment tetap positif

3. Sentimen Konsumen Lemah

   • Kekhawatiran PHK dan job security menunda keputusan pembelian
   • Property adalah “big ticket item” dengan decision-making panjang
   • Pasar menunggu perbaikan ekonomi yang lebih nyata

Peluang Jangka Menengah (2026-2027):

1. Penurunan Suku Bunga Bank Indonesia

   • Skenario Base: 3 pemotongan 75 bps total dalam 2026 (Q1, Q2, Q3)
   • BI rate potential: 4.75% → 4.00% by Q3 2026
   • Mortgage rates akan turun significantly → boost affordability
   • Historical data: Setiap 100 bps penurunan = ~10-15% peningkatan penjualan property

2. Pertumbuhan Ekonomi Solid

   • PDB 2025 estimate: 4.7-5.5%
   • PDB 2026 estimate: 4.9-5.7% (HSBC forecast: 5.2%)
   • Property market typically lags GDP growth by 12-18 bulan
   • Recovery properti expected Q3-Q4 2026 onwards

3. Insentif Pemerintah

   • PPN subsidi 100% masih berlaku 2025-2026
   • Potensi subsidi bunga mortgage untuk first-time buyers
   • Program stimulus pemerintah baru untuk property market

B. Analisis SWOTh3

STRENGTHS	WEAKNESSES
✓ Valuasi ekstrem murah (P/E 6.71x, P/B 0.72x)	✗ Apartment segment sangat lemah
✓ Net cash position Rp 2,047 Miliar	✗ Marketing sales masih di 75% target
✓ Profitabilitas tinggi (48% gross margin, 20% NPM)	✗ Penjualan tergantung pada sentiment recovery
✓ Pertumbuhan earnings solid (+27% YTD)	✗ Working capital pressure dari land investment
✓ Land bank besar Rp 10 Triliunan	✗ Debt still Rp 6,986 Miliar (though manageable)
✓ Brand terkenal & track record 44+ tahun	✗ Execution risk pada project baru
✓ Diversifikasi revenue (residential, commercial, healthcare)	✗ Competition ketat dari SMRA, BSDE
	✗ Cyclical business nature

OPPORTUNITIES	THREATS
🔑 BI rate cuts 2026 → mortgage affordability ↑	⚠️ Sustained apartment oversupply untuk 2-3 tahun
🔑 Economic growth recovery 2026+ → properti recover	⚠️ Regulasi property yang lebih ketat
🔑 Residential segment (non-apt) tetap demand	⚠️ Competitor aggressive pricing merasa pressure
🔑 IKN (Ibu Kota Nusantara) proximity plays	⚠️ Rupiah depreciation → imported inflation
🔑 Hospital/healthcare segment growth	⚠️ Sustained consumer caution
🔑 Merger synergies dari 2017 belum full realized	⚠️ Land cost inflation
🔑 Valuation normalization ke 1.2x P/B = +67%	⚠️ Construction delays, supply chain issue

---

VI. STRATEGI INVESTASI & REKOMENDASIh2

A. Profil Investor yang Cocokh3

CTRA cocok untuk:

1. Value investors dengan horizon 2-3 tahun ke atas
2. Investor yang percaya pada cyclical recovery property market
3. Investor mencari dividend income kombinasi dengan capital appreciation
4. Portfolio diversification ke real estate / property sector
5. Investor yang risk-tolerant pada sector cyclical

TIDAK cocok untuk:

• Trader jangka pendek/intraday
• Investor menghindari cyclical stocks
• Investor yang butuh liquidity tinggi
• Risk-averse investor

B. Thesis Investasih3

Core Thesis: CTRA adalah deep value play pada developer property terkemuka yang diperdagangkan pada diskon signifikan (P/B 0.72x, P/E 6.71x) di tengah cyclical property market weakness. Kombinasi fundamental yang kuat, profitabilitas yang terbukti, dan posisi neraca yang sehat menyiratkan margin keamanan substansial. Normalisasi valuasi coupled dengan property market recovery 2026-2027 should drive 25-40% appreciation, ditambah 2-3% dividend yield.

C. Risk Management & Position Sizingh3

Risk Factor	Mitigasi	Recommendation
Cyclical weakness	Long time horizon (2-3 tahun)	Jangan all-in, accumulate pada weakness
Execution delay	Strong management track record	Small position OK, monitor quarterly
Rate hikes backtrack	Interest coverage 2.79x adequate	Monitor central bank commentary
Apartment oversupply	CTRA fokus landed property	Acceptable risk given mix diversification
Market sentiment	Data-driven approach	Add on weakness, don’t chase rallies

Position Sizing Recommendation:

• Conservative: 2-3% dari portfolio
• Moderate: 4-5% dari portfolio
• Aggressive: 6-8% dari portfolio
• Maximum: 10% (untuk aggressive/tech-savvy value investors)

D. Entry Strategyh3

Scenario	Price Target	Accumulation Plan
Agresif	Rp 800-850	50% of total allocation
Normal	Rp 900-950	30% of total allocation
Optimis	Rp 1,000+	20% of total allocation
Stop Loss	< Rp 750	Cut loss dan re-evaluate tesis

Recommended Approach: Dollar-cost averaging over 2-3 bulan, dengan initial purchase at current levels (Rp 900) dan additional buys pada setiap 5-7% pullback hingga target price tercapai.

E. Exit/Profit-Taking Strategyh3

Target	Timeframe	Allocation
Level 1 (Rp 1,050-1,100)	12 months	Take 25% profit
Level 2 (Rp 1,250-1,350)	18-24 months	Take 40% profit
Level 3 (Rp 1,500+)	24-36 months	Take remaining 35%
Hold indefinitely	-	Dividend reinvestment cadre

---

VII. RATING & TARGET PRICEh2

Investment Rating: BUYh3

Rating Justification:

• Valuasi sangat menarik (P/E 6.71x jauh di bawah historical average 10-12x)
• Fundamental bisnis tetap kuat meski market sentiment lemah
• Margin keamanan 25-40% bahkan pada base case scenario
• Dividend yield 2.67% memberikan buffer downside
• Multiple positive catalysts 2026: Rate cuts, economic recovery, property cycle turn

Target Price & Timelineh3

Timeframe	Target Price	Implied Return	Kondisi
3-6 Months	Rp 950-1,000	+5.5-11%	Short-term bounce, stabilisasi
12 Months	Rp 1,050-1,150	+16.7-27%	Property market mulai recovery
2-3 Years	Rp 1,300-1,500	+44-67%	Full cycle normalization
Bull Case	Rp 1,600-1,800	+77-100%	Aggressive recovery + margin expansion

Most Likely Scenario (Base Case): Rp 1,200-1,350 dalam 18-24 bulan, didorong oleh:

1. Penurunan suku bunga BI sebesar 75 bps tahun 2026
2. Normalisasi valuasi P/B dari 0.72x ke 0.95-1.0x
3. Pertumbuhan earnings berkelanjutan (+10-15% CAGR)
4. Sentiment improvement seiring property cycle turn

---

VIII. RINGKASAN ANALISIS PER ASPEKh2

Analisis Teknikal: NEUTRAL TO BULLISHh3

• Harga sedang in downtrend tapi oversold (RSI ~35-40)
• Support kuat di Rp 800, resistance di Rp 950-1,000
• Volume profile menunjukkan akumulasi, bukan panic selling
• Divergence mulai terbentuk untuk bounce

Analisis Fundamental: STRONGLY BULLISHh3

• Profitabilitas unggul (20% NPM, 48% gross margin)
• Growth momentum positif (+27% earnings, +18% revenue)
• Balance sheet extremely healthy (0.30x D/E, net cash position)
• Land bank solid untuk growth 5+ tahun ke depan

Analisis Valuasi: EXTREMELY BULLISHh3

• P/E 6.71x adalah multi-decade low untuk profitable company
• P/B 0.72x adalah 28% diskon ke book value
• Earnings yield 14.9% sangat tinggi
• Fair value range Rp 1,150-1,500 per sharing

Analisis Sentimen Makro: NEUTRAL TO POSITIVEh3

• Property market sedang soft tapi bukan collapse
• Katalyst positif akan datang 2026 (rate cuts, economic recovery)
• Risk utama adalah kelanjutan kelemahan sentiment
• Long-term fundamentals property market tetap positif

Analisis Manajemen: POSITIVEh3

• Track record 44+ tahun membangun brand terkemuka
• Diversifikasi revenue streams menunjukkan strategic vision
• Merger 2017 dengan CTRS dan CTRP successful integration
• Ekspansi geografis strategis (dari Jabotabek ke Surabaya, Semarang, etc.)

---

IX. KESIMPULANh2

PT Ciputra Development Tbk pada harga Rp 900 mempresentasikan peluang investasi value yang compelling dengan risk-reward profile yang favorable. Meskipun property sector sedang menghadapi headwinds jangka pendek dari oversupply apartment dan sentimen konsumen lemah, fundamentals perusahaan tetap kuat, valuasinya sangat menarik, dan katalysts untuk recovery sudah terlihat di horizon.

Key Investment Thesis:

1. Deep Value: Harga di diskon 28-40% vs intrinsic value
2. Cycle Recovery Play: Property market akan recover 2026-2027
3. Strong Fundamentals: Profitability, cash generation, dan balance sheet excellent
4. Catalysts Jelas: BI rate cuts, economic growth, valuasi normalization
5. Limited Downside: Net cash position, dividend support, book value floor

Investor dengan horizon 2-3 tahun dan tolerance untuk volatilitas jangka pendek dapat membangun posisi at current levels dengan confidence tinggi bahwa margin keamanan sudah adequate. Rekomendasi: BELI dengan target Rp 1,200-1,350 dalam 18-24 bulan.

---

DISCLAIMER: Analisis ini bersifat edukatif dan research-based. Bukan merupakan financial advice. Investor harus melakukan due diligence sendiri dan konsultasi dengan financial advisor sebelum membuat keputusan investasi.