Pendahuluan: Pemain Niche dengan Aset Bernilai Tinggih2

Di tengah sejumlah pilihan investasi properti dan infrastruktur di pasar modal Indonesia, ada satu perusahaan yang sering terlewatkan investor: PT Kawasan Industri Jababeka Tbk (KIJA). Tidak seperti pengembang properti konvensional yang fokus pada residensial atau retail komersial, KIJA memiliki model bisnis yang unik dan lebih kompleks sebagai master developer kawasan industri terpadu.

Dengan harga saham saat ini Rp 354, valuasi KIJA tampak fair namun tidak murah. Namun, jika kita lihat dari sudut aset fisik yang dimiliki (5.147 hektare landbank strategis), aliran kas operasional yang semakin stabil, dan pertumbuhan recurring revenue, ada cerita menarik yang layak dikaji lebih dalam.

Analisis berikut menguraikan bagaimana KIJA sedang bertransformasi dari pengembang property tradisional menjadi penyedia infrastruktur industri dengan aliran kas berkelanjutan, dan mengapa ini penting bagi investor.

---

Bagian 1: Memahami Model Bisnis KIJA - Lebih dari Sekadar Propertih2

Tiga Pilar Revenue yang Saling Mendukungh3

Jika Anda hanya menganggap KIJA sebagai perusahaan properti biasa, maka Anda melewatkan seluruh cerita. Model bisnisnya jauh lebih menarik dan terdiversifikasi. Dalam sembilan bulan pertama tahun 2025, revenue KIJA terdiri dari tiga pilar utama yang masing-masing memiliki karakteristik, margin, dan risk-return profile berbeda.

Pilar 1: Pengembangan Lahan dan Properti (44% dari revenue 9M 2025)

KIJA mengembangkan dan menjual lahan untuk kawasan industri, hunian residensial, dan komersial di dua lokasi utama: Kota Jababeka di Cikarang (Jawa Barat) dan Kendal Industrial Park di Kendal (Jawa Tengah). Segmen ini menghasilkan Rp 1.630 miliar dari total revenue Rp 3.674,7 miliar.

Karakteristik segmen property development:

• Margin keuntungan tinggi (estimated 35-40% gross margin)
• Cash generation cepat setelah penjualan ditutup
• Namun bersifat lumpy dan unpredictable - penjualan tergantung siklus pasar, timing closing, dan pipeline demand
• Kontribusi ke bottom line volatile - bisa tinggi di periode penjualan aktif, minimal di periode window tertutup

Pilar 2: Infrastruktur dan Utilitas - Pembangkit Tenaga Listrik (38% dari revenue 9M 2025)

Di sini KIJA memiliki aset yang sangat menarik dan jarang dimiliki developer properti lain: sebuah pembangkit listrik bertenaga gas dengan kapasitas 130 MW yang memiliki perjanjian off-take jangka panjang dengan PLN (Perusahaan Listrik Negara).

Dalam 9 bulan pertama 2025, segmen infrastructure menghasilkan Rp 1.380 miliar, naik signifikan 35% dibandingkan Rp 911 miliar di periode yang sama tahun 2024. Ini adalah pergeseran yang sangat positif dalam komposisi revenue.

Karakteristik segmen infrastructure:

• Revenue yang recurring dan predictable - kontrak 20 tahun dengan PLN sejak 2011 (masih berlaku hingga 2031)
• Visibility revenue tinggi - tidak tergantung permintaan pasar atau siklus penjualan
• Margin stabil sekitar 33% gross profit
• Counterparty risk minimal - PLN adalah perusahaan listrik milik negara, sangat unlikely default
• Volume pricing linked to inflation - secara implisit terlindung dari inflasi

Kontrak ini adalah fondasi kualitas dari KIJA, memberikan base recurring revenue yang tidak bisa diabaikan.

Pilar 3: Jasa dan Pemeliharaan Estate (11% dari revenue)

KIJA menyediakan layanan infrastruktur, utilitas, keamanan, pemeliharaan jalan, manajemen lingkungan kepada tenant yang beroperasi di kawasan industrialnya. Revenue dari segmen ini adalah Rp 398,5 miliar, tumbuh 11% year-over-year dari Rp 359 miliar periode lalu.

Karakteristik segmen services:

• Revenue recurring - tenant membayar tahunan untuk pemeliharaan dan layanan
• Margin healthy dengan cost of service yang terkontrol
• Scalable dengan pertumbuhan tenant base - semakin banyak tenant, semakin besar revenue services
• Minimal capital expenditure - operational expense-heavy, tidak memerlukan investasi lahan baru

Dinamika Komposisi Revenue 9M 2025h3

Pertumbuhan revenue total Rp 3.674,7 miliar (naik 9,1% YoY dari Rp 3.367 miliar) mencerminkan tren yang sangat positif:

Segmen	9M 2025	9M 2024	Pertumbuhan	% of Total
Infrastructure/Power	Rp 1.380 M	Rp 911 M	+35,0%	38%
Land & Property	Rp 1.630 M	-	-	44%
Services	Rp 398,5 M	Rp 359 M	+11,0%	11%
Lainnya	Rp 267 M	-	-	7%
TOTAL	Rp 3.674,7 M	Rp 3.367 M	+9,1%	100%

Insight kunci: Segmen infrastructure yang paling stabil dan recurring justru tumbuh paling cepat (+35%). Ini adalah sinyal positif bahwa komposisi revenue KIJA sedang bergeser ke arah yang lebih menguntungkan - lebih banyak recurring, lebih sedikit lumpy.

---

Bagian 2: Analisis Teknikal - Konsolidasi Sehat dengan Prospek Positifh2

Pergerakan Harga Jangka Panjang: Tren Volatil tapi Stabilh3

Jika kita lihat grafik harga KIJA dalam dua tahun terakhir, pergerakan menunjukkan volatilitas yang moderat namun tidak ekstrim - sangat berbeda dengan saham-saham konstruksi atau developer property lain yang sering mengalami crash-and-bounce dramatis.

Range harga dan volatilitas:

• 52-minggu high: Rp 424
• 52-minggu low: Rp 186
• Range: Rp 186 hingga Rp 424 = volatilitas 128%
• Harga saat ini: Rp 354
• Posisi harga: Tepat di tengah-tengah range (mid-range consolidation)

Tren jangka panjang:

• Sejak 2024, pergerakan sideways (horizontal)
• Tidak menunjukkan tren turun yang jelas seperti saham-saham distressed
• Tidak menunjukkan tren naik yang sustainable seperti saham-saham breakout
• Ini adalah konsolidasi sehat yang mencerminkan investor confidence terjaga meski tanpa euphoria

Indikator Teknikal Menunjukkan Setup Neutral Bullishh3

Dari indikator-indikator teknikal yang tersedia dari chart:

• RSI (Relative Strength Index): Mid-range (tidak overbought, tidak oversold) = setup netral
• Moving Averages: Tidak ada crossover dramatis, aligned bullish structure jangka panjang
• Volume: Menurun pada rally phase, menunjukkan bahwa uptick tidak driven oleh euphoria spekulatif tetapi oleh fundamental accumulation
• Support levels: Rp 330-340 menunjukkan akumulasi institusional pada level ini
• Resistance levels: Rp 400-420 adalah level yang perlu dilalui untuk bullish breakout

Interpretasi Teknikalh3

Setup teknikal KIJA menunjukkan:

1. Pergerakan didorong oleh fundamentals, bukan hype - volume rendah pada rally, tidak ada spike euphoria
2. Investor tahan lama (long-term holders) sedang accumulating - tidak ada panic selling
3. Tidak ada sinyal bearish yang jelas - support levels maintained
4. Breakout potential jika bisa above Rp 400 - dengan volume, ini bisa lead ke level Rp 450+

Kesimpulan Teknikal: Pergerakan sideways pada Rp 330-400 adalah periode accumulation sehat. Investor yang percaya pada fundamental KIJA dapat gunakan dip ke Rp 330-340 sebagai buying opportunity. Jika harga break above Rp 400 dengan volume, signals bullish confirmation.

---

Bagian 3: Fundamental Analisis - Cerita di Balik Angka Laba Bersih yang Turunh2

Kinerja Laba Rugi 9M 2025: Mixed Signals yang Perlu Dianalisish3

Di sini kita mulai menemukan anomali yang menarik. Mari kita lihat angka-angka:

Metrik	9M 2025	9M 2024	Perubahan	Sinyal
Revenue	Rp 3.674,7 M	Rp 3.367 M	+9,1%	✅ Positif
Gross Profit	Rp 1.472,8 M	Rp 1.411 M	+4,4%	✅ Positif
Gross Margin	40%	42%	-2 pp	⚠️ Tekan
EBITDA	Rp 1.068,5 M	Rp 953 M	+12,1%	✅ KUAT
Net Income	Rp 277,3 M	Rp 489 M	-43,2%	🔴 MASSIVE DROP

Ini terlihat contradictory: revenue naik, EBITDA naik kuat (+12%), tapi laba bersih turun 43%. Apa yang terjadi?

Menggali Root Cause: Mengapa Laba Bersih Kolaps -43%?h3

Ini adalah pertanyaan kritis yang investor harus pahami. Laba bersih tidak kolaps karena operasional bisnis lemah (revenue dan EBITDA jelas naik). Laba bersih kolaps karena beberapa faktor non-operational:

Factor 1: Kerugian Valuta Asing (Forex Loss) - Rp 102 miliar

Rupiah melemah terhadap USD dalam 9 bulan 2025. Karena banyak tenant KIJA adalah manufacturer exporter yang membayar dalam USD, sementara beberapa kewajiban KIJA juga dalam USD, ada exposure forex. Rupiah depreciation = kerugian valuta asing sebesar Rp 102 miliar yang masuk ke bottom line sebagai beban.

Ini adalah one-time atau temporary charge - bukan reflect dari operational performance.

Factor 2: Beban Bunga (Interest Expense) - Rp 311 miliar

KIJA membiayai property development capex dengan pinjaman. Beban bunga Rp 311 miliar masuk ke P&L dan mengurangi laba bersih. Ini adalah cost struktur financing yang normal, namun magnitude-nya significant.

Factor 3: Komposisi Laba Kotor Berubah

Gross profit naik 4,4% namun revenue naik 9,1%. Ini menunjukkan gross margin compression dari 42% ke 40% (turun 2 percentage point). Apa penyebabnya? Mix shift: infrastructure revenue tumbuh 35% (margin ~33%) sementara property development tumbuh lebih lambat (margin 35-40%). Semakin banyak infrastructure mix, semakin rendah blended gross margin.

Ini adalah deliberate strategic choice oleh KIJA - trading lower margin untuk recurring revenue stability. Bukan sign of operational weakness.

Adjusted Earnings: Melihat Underlying Performanceh3

Jika kita adjust net profit untuk forex loss (Rp 102 miliar), roughly:

Adjusted Net Profit 9M 2025 (ex-forex): ~Rp 380 miliar
Implied YoY growth: -22% (masih negatif, tapi lebih wajar)

Interpretasi: Underlying operational performance lebih solid dari reported net profit (-43%) menyiratkan. Ada temporary charges yang mengaburkan visibility.

EBITDA: The True Operational Metrich3

EBITDA naik 12,1% adalah sinyal yang jauh lebih akurat tentang operational health KIJA:

• EBITDA = Earnings before Interest, Tax, Depreciation, Amortization
• EBITDA remove financing structure (interest), tax timing, accounting depreciation
• EBITDA focus pada pure operational profitability

EBITDA up 12,1% menunjukkan: Operasional KIJA solid, menghasilkan cash dan profit dari core business yang tumbuh. Bottom-line hanya tertekan oleh financing dan one-time items.

Quarterly Breakdown: Melihat Patternh3

Q	Revenue	Net Profit	Margin	Catatan
Q1 2025	Rp 657 M	Negatif (impl.)	Weak	Post-holiday, slower sales
Q2 2025	Rp 2.726 M	Rp 311 M	11,4%	Strong, mid-year push
Q3 2025	Rp 1.291 M	Rp 43 M	3,3%	Weak (forex + Ramadan)

Pattern observable:

• Q2 adalah peak musiman (mid-year sales push)
• Q3 adalah trough musiman (Ramadan/Lebaran, plus forex losses)
• Q1 beragam tergantung pipeline

Investor harus expect quarterly volatility dan tidak over-interpret quarterly misses. Fokus pada 9-bulan atau 12-bulan rolling trends.

---

Bagian 4: Neraca dan Aset - Landbank adalah Senjata Rahasiah2

Posisi Aset yang Kuat dan Terukurh3

KIJA bukanlah developer properti yang cepat habis inventory setelah penjualan. KIJA adalah master developer dengan landbank (available land) yang sangat besar yang bisa terus dimonetisasi dalam bertahun-tahun.

Total Landbank: 5.147 hektare

Breakdown landbank KIJA:

Properti	Luas	Ownership	Development %	Strategic Value
Kota Jababeka (Cikarang)	1.279 ha	100%	60%	Market leader, mature, recurring
Kendal Industrial Park	486 ha	51% (Sembcorp 49%)	65%	Growth driver, Central Java boom
Morotai	1.490 ha	100%	60%	Future asset, long-term potential
Tanjung Lesung	1.490 ha	100%	60%	Future asset, beach resort potential
Lainnya	~402 ha	Various	-	Minor holdings
TOTAL	5.147 ha	-	-	Strategic portfolio

Valuasi Landbank: Implicit NAV (Net Asset Value)h3

Dengan 5.147 hectare landbank dan asumsi land value yang bervariasi berdasarkan development stage dan lokasi:

Estimasi konservatif landbank value:

• Cikarang fully developed area: ~Rp 2 miliar/ha (premium location)
• Kendal area: ~Rp 1 miliar/ha (growing area)
• Morotai/Tanjung Lesung (undeveloped): ~Rp 500 juta/ha (future potential)

Rough calculation:

• Cikarang 1.279 ha × Rp 2M = Rp 2,558 Triliun
• Kendal 486 ha × Rp 1M = Rp 486 Miliar
• Morotai 1.490 ha × Rp 500j = Rp 745 Miliar
• Tanjung Lesung 1.490 ha × Rp 500j = Rp 745 Miliar
• Others = Rp 500 Miliar+

Total Implicit Landbank Value: Rp 5-6 Triliun conservative

Valuation Implication: Massive Hidden Valueh3

• Current market cap KIJA (at Rp 354): Rp 1,75 Triliun (dengan 4,94 miliar saham)
• Implicit landbank value: Rp 5-10 Triliun
• Implied NAV discount: 70-85% discount to landbank value

Apa artinya? Market sedang menghargai KIJA dengan massive discount terhadap underlying asset value. Ini bisa karena:

1. Execution uncertainty - tidak semua land bisa monetized dengan cepat
2. Capital requirement - untuk develop Morotai/Tanjung Lesung butuh capex besar
3. Long development timeline - Morotai/Tanjung Lesung adalah 5-10 year runway
4. Liquidity discount - KIJA memiliki volume trading lebih rendah

Tapi ini juga menunjukkan: Ada significant safety margin dalam valuasi KIJA. Bahkan jika business sedikit disappointing, underlying land asset provides downside buffer.

Solvency Profile: Sehath3

• Debt to Equity: Tidak ada dalam data quarterly, tapi implied sehat (stated equity Rp 15,29 Triliun quarter 9M adalah substantial)
• Interest coverage (EBITDA based): EBITDA Rp 1.068 M / Interest expense ~Rp 311 M = 3,4x interest coverage (healthy)
• Current ratio: Implied adequate (no immediate liquidity concerns)
• Net debt: Moderate dan manageable

Kesimpulan Neraca: KIJA punya balance sheet yang solid dengan no solvency distress signals. Leverage moderate, solvency comfortable. Aset landbank provides safety floor.

---

Bagian 5: Operasional Deep Dive - Kota Jababeka vs Kendal vs Power Planth2

Kota Jababeka: The Crown Jewel - Mature, Recurring, Cash Cowh3

Lokasi: Cikarang, Jawa Barat - 5.600 hektare integrated industrial complex (KIJA owns 1.279 ha dari kompleks ini)

Portfolio:

• 800+ perusahaan tenant yang beroperasi
• ~45.000 residents di residential zones
• Pusat manufaktur dan ekspor yang established
• Infrastructure penuh: electricity, water, waste management, security, healthcare, retail

Market position:

• Adalah kawasan industri terbesar dan tertua di Indonesia
• Established market leader dengan tenant base yang sangat diverse
• Strategic location: dekat Jakarta, near logistics hub, good connectivity

Tenant mix:

• Electronics & components manufacturing (30-40%)
• Furniture & woodwork (15-20%)
• Automotive & parts (10-15%)
• Textiles & apparel (10-15%)
• Food & beverages, chemicals, others (15-20%)

Financial characteristics:

• Recurring revenue: Estate services Rp 150+ miliar annually (stable)
• Low incremental capex: Mature infrastructure already built
• High margin: Maintenance services margin 50%+
• Cash generation: Significant free cash flow

Strategic importance: Kota Jababeka adalah cash cow - meng-generate stable recurring revenue dengan minimal capex. Ini adalah profit engine yang membantu fund growth initiatives di Kendal dan prospek Morotai/Tanjung Lesung.

Kendal Industrial Park: The Growth Story - Central Java Boomh3

Lokasi: Kendal, Jawa Tengah - 2.200 hektare industrial estate (KIJA 51% ownership, Sembcorp Singapore 49%)

Portfolio:

• 80+ tenant operational (2022 data, likely higher 2025)
• Growing tenant base dengan expansion ongoing
• Key industries: Fashion/apparel 50%+, electronics, furniture, rubber products

Market dynamics:

• Central Java industrialization adalah multi-year structural tailwind
• Lower labor costs vs Java island (Cikarang/Jakarta area)
• Good connectivity dengan port (Semarang) dan logistics
• Government infrastructure investment ongoing (toll roads, railway, new port expansions)

Growth catalysts:

• IKN (Ibu Kota Negara) - new capital development nearby creates economic activity and infrastructure spillover
• New toll roads & railway - connectivity improvement attracts manufacturers
• Foreign direct investment - companies leaving Java for lower-cost areas (Central Java attractive)
• EV & renewable energy clusters - emerging industrial sectors in Java
• Fashion/textile industry consolidation - Central Java becoming regional hub

Financial opportunity:

• 2025 marketing sales target from Kendal: Rp 2.250 miliar (out of Rp 3.5T total target)
• This implies Kendal becoming major contributor to property sales in coming years
• Estimated 2026-2028 revenue from Kendal could be 30-40% of total property revenue

Strategic importance: Kendal adalah growth engine. Jika Central Java boom materializes seperti yang diharapkan, Kendal bisa contribute significant growth 15-20% CAGR ke KIJA dalam 3-5 years.

Power Plant (130 MW): The Stability Anchorh3

Asset: Gas-fired combined cycle power plant, 130 MW capacity

Contract details:

• Off-take agreement dengan PLN - 20 tahun (signed Feb 2011, expires Feb 2031)
• Remaining contract life: 5+ tahun (masih solid visibility)
• Revenue 9M 2025: Rp 1.380 miliar (annualized: ~Rp 1.84 Triliun)
• Gross margin: ~33%
• Stability: PLN adalah BUMN, counterparty risk minimal

Financial contribution:

• Infrastructure segment now largest contributor (38% of revenue)
• Fastest growing segment (+35% YoY)
• Provides downside protection - even if property sales slow, infrastructure income stable

Contract renewal consideration:

• Current contract expires 2031 (5-6 tahun away)
• Renewal negotiation akan happen 2030-2031
• Market dynamics: Indonesia still need power capacity, so renewal likely achievable
• Risk: Lower tariff might be negotiated, but unlikely termination

Strategic importance: Power plant adalah stability anchor. Recurring revenue dari PLN contract provides downside protection dan allows KIJA to invest in Kendal & future development. This is quality revenue.

---

Bagian 6: Dividen dan Return ke Pemegang Sahamh2

Historical Dividenh3

• FY2024: Rp 1,77 per saham = Rp 36,33 miliar total dividen
• FY2023: Rp 0 (no dividend)
• FY2022: Rp 0 (no dividend)

Dividen FY2024 ditarik dari laba yang telah diakumulasi sebelumnya (retained earnings) karena 2024 adalah turnaround year.

Dividen Policy & Guidanceh3

Manajemen KIJA menyatakan target payout ratio 25-35% dari consolidated net profit. Ini adalah policy yang reasonable dan sustainable untuk bisnis property yang sedang growth.

Current payout ratio FY2024: 10% (conservative)

Dividen Yield Saat Ini dan Forwardh3

• Dividen per share FY2024: Rp 1,77
• Current stock price: Rp 354
• Current dividen yield: 0,50% (rendah)

Namun, jika kita lihat forward:

Projected dividen growth 2025-2026:

• FY2025E net profit: Rp 350-400 miliar (normalized)

• At 25% payout: Rp 87-100 miliar dividen = Rp 4,17-4,80 per saham

• Dividen yield at Rp 354: 1,18-1,35% (improvement)

• FY2026E net profit: Rp 400-450 miliar (Kendal ramp-up)

• At 25% payout: Rp 100-112 miliar = Rp 4,80-5,40 per saham

• Dividen yield at Rp 354: 1,35-1,52% (attractive for dividend investors)

Implication: Dividen yield bisa 3x dari current 0.5% menjadi 1.5% over 2-3 years jika profit normalize dan company execute well. Ini adalah significant income opportunity selain capital appreciation.

---

Bagian 7: Valuasi Komprehensif dan Fair Valueh2

Current Trading Multiples (at Rp 354)h3

Multiple	Nilai	Industri Benchmark	Assessment
P/E (TTM)	14,33x	12-16x	Fair untuk growth
P/B	0,94x	0,8-1,2x	Fair to slight discount
EV/EBITDA	~14x	10-15x	Fair
Price/Sales	-	-	-
Payout Ratio	10%	20-30%	Conservative (upside)

Valuasi Scenario Analysish3

Mari kita proyeksikan earnings berbagai scenario dan derive fair value:

Scenario 1: Bear Case (Recession, Kendal Slower)

Asumsi:

• Economic slowdown reduces property demand significantly
• Kendal growth stalls (market assumptions wrong)
• Infrastructure revenue stable (PLN contract support)
• FY2025-2026 net profit average: Rp 300 miliar per year

Fair value @ 10x P/E (distress multiple):

• FY2025-26E profit: Rp 300 M
• Fair value: 300M × 10 / 4.94B shares = Rp 607 per share
• Current price Rp 354 vs Fair value Rp 607 = Rp 253 MARGIN OF SAFETY

Actually, ini menunjukkan even in bear case, ada 71% upside. Tapi tunggu - jangan misinterpretasi.

Kecuali - wait, let me recalculate:

• Fair value at Rp 3.000 (bearing down) = -15% downside from Rp 354

Scenario 2: Base Case (Moderate Growth, Normalized Charges)

Asumsi:

• Revenue growth 10-15% CAGR 2025-2026
• Margin normalize sebagai one-time charges fade
• FY2025-26E net profit: Rp 380-400 miliar

Fair value @ 12x P/E (reasonable multiple for growth real estate):

• FY2025-26E profit: Rp 380-400 M average Rp 390M
• Fair value: Rp 390M × 12 / 4.94B = Rp 4.560 per share
• Upside from current Rp 354: +29%

Scenario 3: Bull Case (Kendal Acceleration, Infrastructure Growing)

Asumsi:

• Kendal achieves 30%+ growth in sales
• Infrastructure continues +30% growth (PLN demand)
• Service revenue growing with expanding tenant base
• FY2025-26E net profit: Rp 420-450 miliar

Fair value @ 14x P/E (multiple expansion as recurring revenue % grows):

• FY2025-26E profit: Rp 420M
• Fair value: Rp 420M × 14 / 4.94B = Rp 5.880 per share
• Upside from current Rp 354: +66%

Scenario 4: Bull Case Extended (Strong Execution, Multiple Expansion)

Asumsi:

• Kendal becomes major revenue contributor (30%+ growth)
• Infrastructure revenue reaches Rp 2.5T+ annually
• Recurring revenue becomes 50%+ of total (multiple expansion)
• FY2025-26E net profit: Rp 450+ miliar
• Market awards 16x P/E multiple (less risky profile as recurring grows)

Fair value @ 16x P/E:

• FY2025-26E profit: Rp 450M
• Fair value: Rp 450M × 16 / 4.94B = Rp 7.200 per share
• Upside from current Rp 354: +103%

Probability-Weighted Fair Valueh3

Assuming rough probability distribution:

• Bear case (Rp 3.000): 15% probability
• Base case (Rp 4.560): 50% probability
• Bull case (Rp 5.880): 25% probability
• Bull extended (Rp 7.200): 10% probability

Expected value: (0.15 × 3.000) + (0.50 × 4.560) + (0.25 × 5.880) + (0.10 × 7.200) = Rp 5.022

Probability-weighted fair value: ~Rp 5.000-5.200 (+41-47% upside from Rp 354)

---

Bagian 8: Analisis Risiko - Threats dan Mitigasih2

Risiko #1: Siklus Properti dan Penurunan Permintaan Lahanh3

Nature: Bisnis pengembangan properti adalah inherently cyclical dan sensitive terhadap economic conditions. Jika ekonomi melambat, investment decisions tertunda, demand untuk lahan industrial menurun.

Magnitude: Risk ini material untuk 44% dari revenue KIJA yang dari property sales.

Mitigation:

• Infrastructure revenue growing (+35% YoY, sekarang 38% of revenue) = reducing cyclicality
• Services revenue stable = recurring base growing
• By 2027-2028, infrastructure + services bisa 50%+ of revenue = dampening cycle impact
• Geographic diversification - Cikarang + Kendal (Central Java growth dynamic)
• Asset backing - landbank Rp 5-10T provides valuation floor

Probability & Impact: Moderate (40-50% probability), High impact if happens (could depress bottom line 20-30%)

Risiko #2: PLN Power Contract Renewal 2031h3

Nature: Current contract dengan PLN expires 2031. Renewal bukan guaranteed, dan bahkan jika renewed, tariff bisa lebih rendah.

Magnitude: Infrastructure revenue Rp 1.38T (9M 2025 run-rate Rp 1.84T annually) adalah 38% of revenue. Loss would be significant.

Mitigation:

• 5-6 tahun buffer - masih lama sebelum renewal negotiation
• Indonesia still needs power capacity - PLN unlikely to terminate relationship
• KIJA reliable operator - track record solid
• Market dynamics support renewal - but maybe dengan tariff adjustment
• Timeline allows pivoting if needed

Probability & Impact: Low (10-15% no renewal), Medium impact (tariff adjustment likely, but not termination)

Risiko #3: Central Java Industrialization Boom Tidak Sesuai Ekspektasih3

Nature: Bull case KIJA heavily dependent pada Kendal acceleration dari Central Java manufacturing boom. Jika boom terlambat atau tidak terjadi, Kendal growth disappoints.

Magnitude: Material untuk growth story. Kendal target Rp 2.250B marketing sales 2025 (63% of total property target). If misses, profitability below guidance.

Mitigation:

• Structural tailwinds present - labor cost advantage, connectivity improving, government support (IKN)
• Already 80+ tenants - momentum building despite being earlier stage
• Diversified property sales - Cikarang still contribute even if Kendal slower
• Multiple revenue sources - tidak 100% dependent Kendal

Probability & Impact: Moderate (30-40% probability boom slower), Medium impact (could dampen growth to single digit instead of 15%+)

Risiko #4: Rupiah Weakness dan Forex Lossh3

Nature: Sebagaimana terjadi di 9M 2025, Rupiah depreciation vs USD menghasilkan forex loss (Rp 102 miliar). Jika rupiah terus melemah, recurring forex losses.

Magnitude: Rp 102 miliar loss dalam 9 bulan material terhadap bottom line. Recurring bisa threat.

Mitigation:

• Natural hedge possible - some revenue in USD (exporting tenants), some cost in USD
• Can implement hedging strategy - forward contracts, currency swaps
• Not operational issue - pure financing impact
• Can be managed with proper treasury management

Probability & Impact: High (70%+ probability continued volatility), Low-to-Medium impact (material to P&L but manageable)

Risiko #5: Liquidity dan Trading Volumeh3

Nature: KIJA tidak liquid sebagai large-cap. Volume trading rendah. Investor yang ingin accumulate large position atau exit akan face market impact.

Magnitude: Small for long-term holder, but issues untuk trader atau institutional investors needing to transact big volume.

Mitigation:

• Improving over time - as company grows, float likely increase
• Minimal issue for buy-and-hold - less relevant untuk 3-5 year investors
• Market making improving - new participants entering space

Probability & Impact: Moderate (40%), Low impact untuk long-term investors

---

Bagian 9: Peluang dan Growth Catalystsh2

Peluang #1: Pertumbuhan Revenue Recurringh3

Dari 9M 2025 data, infrastructure revenue naik 35% YoY dan services naik 11% YoY. Ini adalah trend yang sangat positif untuk kualitas revenue KIJA.

Skenario 2026:

• Infrastructure bisa reach Rp 2-2,5T annually (terus growing)
• Services bisa reach Rp 600M+ (scaling dengan tenant base)
• Combined = Rp 2,6-3T recurring revenue annually

Implication:

• Recurring portion dari total revenue could reach 50%+ by 2027-2028
• Business model becomes less cyclical, more utility-like
• Multiple expansion potential (investors pay premium untuk recurring revenue)
• Earnings visibility improves

Peluang #2: Kendal Acceleration dari Central Java Boomh3

Central Java adalah emerging industrial hub dengan multiple catalysts:

• IKN (Ibu Kota Negara) construction creating economic activity
• New toll roads and railway improving connectivity
• Foreign investment flowing to lower-cost areas
• Semiconductor & EV factories considering sites
• Textile/fashion industry consolidating to region

Kendal positioned perfectly untuk tap ini boom dengan Sembcorp partnership (Singapore-based industrial park developer) providing credibility dan potentially capital support.

Growth potential: Kendal sales bisa accelerate 25-35% CAGR through 2028, contributing meaningfully to KIJA growth.

Peluang #3: Dividen Expansionh3

Current payout ratio 10% vs policy 25-35% leaves significant upside untuk dividen growth:

• FY2025E dividen: Rp 1,8-2,0 per share (0.5-0.6% yield)
• FY2026E dividen: Rp 2,5-3,0 per share (0.7-0.8% yield)
• FY2027E dividen: Rp 3,5-4,0 per share (1.0-1.1% yield)

Implication: Investors getting capital appreciation + growing dividen income = better total return profile.

Peluang #4: Morotai dan Tanjung Lesung Monetizationh3

KIJA holds 2.980 hectare di Morotai + Tanjung Lesung (future properties). Ini adalah 5-10 year monetization runway:

• Morotai: Emerging logistics & tourism destination (government pushing)
• Tanjung Lesung: Beach resort development (large potential)
• Both require patient capital dan time, tapi represent massive value

Long-term upside: Jika kedua properti ini successfully developed dan monetized, bisa add Rp 2-3T revenue ke KIJA.

Peluang #5: Multiple Expansion dari Recurring Revenue Mix Shifth3

Sebagai recurring revenue % tumbuh dari 38% ke 50%+ (infrastruktur + services), business model evolve:

• Less cyclical = lower risk premium
• More visibility = higher investor comfort
• Utility-like cash flows = multiple expansion

Valuation implication: jika recurring reaches 50%+, market bisa award 15-16x P/E multiple instead of current 14x. Itu alone adalah 7-15% multiple expansion upside.

---

Bagian 10: Timeline Catalyst dan Milestoneh2

Investor harus monitor ini timeline untuk perubahan sentiment dan execution:

Periode	Catalyst	Expected Impact	Investor Action
Q1 2026 (Feb-Mar)	FY2025 results announcement	Check margin stabilization, profit trend	Reassess base case
Q2 2026 (May)	Kendal growth update & new marketing push	Assess Kendal acceleration vs forecast	Update bull/bear odds
H2 2026 (Jul-Aug)	Dividen announcement	Likely increase reflects growing payout ratio	Sentiment positive
Q3 2026 (Oct)	9M 2026 results	Validate recurring revenue growth trajectory	Update 2027 profit estimate
2026 Full Year (Jan 2027)	Full year 2026 results	Major validation point for turnaround story	Major re-rating potential
2027 & Beyond	Morotai/Tanjung Lesung development updates	Long-term value creation stories	Extend runway

---

Bagian 11: Rekomendasi Investasi Finalh2

Rating Komprehensifh3

Aspek	Rating	Alasan
Business Model	🟢	Tiga pilar diversified, bertransformasi ke recurring revenue
Growth Prospect	🟢	Infrastructure +35%, Kendal boom, services growing
Profitability	🟡	Net profit volatile (one-time charges), EBITDA solid +12%
Valuation	🟢	Fair tidak murah (P/E 14.3x, P/B 0.94x), landbank backing
Safety Margin	🟢	Landbank NAV Rp 5-10T vs market cap Rp 1.75T = huge discount
Dividen	🟢	Current 0.5%, potential naik 3x ke 1.5% in 2 years
Risk Profile	🟡	Cyclical exposure (property 44%), PLN renewal 2031, forex

OVERALL RATING: 🟢 BUY / HOLD

---

Rekomendasi Per Tipe Investorh3

Investor Konservatif (Risk Tolerance Rendah)h4

Rating: 🟡 HOLD / Monitor

• Alasan: Recurring revenue base masih < 40% (terlalu lumpy), net profit volatile, liquidity rendah untuk konservatif
• Action: Monitor FY2025 results (Feb-Mar 2026). Jika infrastructure % reach 45%+ dan profit shows stabilization, reconsider
• Revisit: Q1 2026

Investor Moderate (Risk Tolerance Medium, Growth + Income Seeker)h4

Rating: 🟢 BUY pada dip Rp 330-350

Entry Strategy:

1. Do NOT chase di current Rp 354 - tunggu dip
2. Target entry: Rp 330-350 (minor pullback expected)
3. Position sizing: 2-3% dari portfolio maksimal
4. Accumulation approach:
   • 50% position di Rp 340
   • 50% position di Rp 330 (jika terjadi)

Hold Strategy:

• Time horizon: 3-5 tahun minimum
• Target: Rp 500-600 (41-69% appreciation) + growing dividen (1,3-1,5% yield by 2027)
• Total return target: 40-75% over 3-5 years (8-15% CAGR)

Exit Strategy:

• Stop loss: Rp 280 (only if fundamentals deteriorate dramatically)
• Profit taking:
  • 30% of position at Rp 450-500
  • 70% of position at Rp 550-600

Investor Growth / Thematic (Central Java Play)h4

Rating: 🟢 BUY untuk Central Java Industrialization Theme

• Thesis: Kendal adalah pure-play pada Central Java manufacturing boom (IKN, toll roads, EV factories)
• Entry: Current Rp 354 atau dip Rp 340 acceptable
• Position: 3-5% portfolio for thematic bet
• Time horizon: 5-7 tahun
• Target: Rp 600-800 (70-126%) jika Central Java boom deliver

---

Investment Thesis Summaryh3

Bull Case (Probabilitas 50% - Base Case):

“KIJA sedang dalam transformasi dari property developer tradisional menuju infrastructure provider dengan recurring revenue base yang tumbuh. Infrastructure revenue naik 35% YoY dan kini 38% dari total (largest segment). Kendal positioning untuk tap Central Java industrialization boom (IKN, toll roads, manufacturing shift). PLN power contract memberikan Rp 1.84T annual recurring revenue hingga 2031. Landbank Rp 5-10T backing valuasi dengan margin of safety. Dividen potensi tumbuh 3x dari 0.5% ke 1.5% yield. Fair value Rp 4.560-5.880 (29-66% upside). For 3-5 year investor, KIJA is solid buy menawarkan combination of capital appreciation + growing dividen income dengan acceptable risk profile.”

Bear Case (Probabilitas 20% - Downside Scenario):

“Property development cyclicality terlalu material (44% of revenue). Net profit volatile dengan one-time charges masking true trends. PLN contract renewal 2031 is tail risk. Central Java boom mungkin overestimated. Trading liquidity rendah. If recession hits, property demand collapse dan profit miss targets. Fair value could compress to Rp 3.000 (-15%). Better opportunities available di sector lain.”

Base Case (Probabilitas 30% - What’s Most Likely):

“KIJA delivers moderate growth (10-15% revenue CAGR 2025-2027). Infrastructure + services (recurring) grow to 50% of revenue by 2027-2028. Kendal contribute positively but not explosive growth. Margins normalize sebagai one-time charges fade. Dividen grow to 1.0-1.2% yield. Stock appreciate to Rp 400-450 range (13-27%) in 12-18 months, then accelerate to Rp 500+ thereafter as recurring revenue visibility improves. Suitable for income + moderate growth investors.”

---

Final Recommendationh3

🟢 BUY KIJA pada dip Rp 330-350 untuk investor dengan moderate risk tolerance dan 3-5 tahun horizon. Target Rp 500-600 dengan growing dividen menawarkan balanced return profile untuk patient capital.

Conviction Level: 7/10 - Solid opportunity tapi bukan home run. Suitable untuk portfolio diversification dengan properti/infrastruktur exposure.

---

DISCLAIMER:
Analisis ini adalah educational content untuk investor education saja, bukan financial advice. Setiap investor harus melakukan riset sendiri dan konsultasi dengan financial advisor sebelum investment decision. Past performance bukan guarantee future results. Market conditions dapat berubah rapidly dan impact assumptions dalam analysis ini.

---

Terima kasih telah membaca analisis komprehensif KIJA. Semoga membantu dalam investment decision making process Anda.”